Farbwahlklausel

Kein Farbvorgabe im laufenden Mietverhältnis

Die Rechtsanwaltskanzlei Kellner & Kollegen konnte am 18. Juni 2008 ein weiteres Verfahren vor dem Bundesgerichtshof zum Aktenzeichen VIII ZR 224/08 erfolgreich beenden.

Hierin bestätigte der BGH, dass der Vermieter dem Mieter mietvertragliche Vorschriften machen darf, mit welcher Farbe er die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben hat, dass dies aber nicht für das laufende Mietverhältnis möglich ist. Die Farbwahlklausel: „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen“, ist unwirksam. Nach dem Urteil des BGH benachteiligt diese Vertragsregelung den Mieter im laufenden Mietverhältnis unangemessen.

Die Klägerin war Mieterin einer Wohnung der Beklagten. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen war im Mietvertrag formularmäßig auf den Mieter übertragen worden. Unter anderem war bestimmt: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen." Die Klägerin hielt die Klausel für unwirksam. Sie beantragte festzustellen, dass den Beklagten kein vertraglicher Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen zusteht. Das Amtgericht Pankow/Weißensee wies die Klage mit der Begründung ab, dass ihr das Rechtschutzbedürfnis für die Klage fehle. Die Berufung der Klägerin vor dem Landgericht Berlin hatte dagegen vollumfassend Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die hier verwendete "Farbwahlklausel" den Mieter unangemessen benachteiligt und seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist (§ 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Die Klausel schreibt dem Mieter nicht erst für den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung, sondern bereits während der Mietzeit vor, für die Schönheitsreparaturen helle, deckende und neutrale Farben zu verwenden. Dem Vermieter ist zwar vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein berechtigtes Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses in einer Farbgebung zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Es besteht jedoch kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters daran, dass der Mieter bereits während laufender Mietzeit auf andere Gestaltungen, seien sie farbig oder nicht deckend, verzichten muss. Vermieter können in Mietverträgen aber fordern, dass auffällige Farben beim Auszug wieder entfernt werden. Hier kann der Vermieter darauf bestehen, die Wohnung in hellen Farben zurück zu erhalten.

BGH - Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07
LG Berlin - Urteil vom 25. Juni 2007 - 62 S 341/06
AG Pankow/Weißensee - Urteil vom 6. Dezember 2006 - 7 C 302/06

Einen Aufsatz von Rechtsanwalt Ulf Tilo Kellner finden Sie hierzu in Grundeigentum 2008, Seite 1164 .