Berliner Räumung
Keine Möbelwagen mehr bei Zwangsräumung
Einen besonderen Erfolg konnte die Rechtsanwaltskanzlei Kellner & Kollegen mit dem Erstreiten des Beschlusses des BGH vom 17. November 2005, AZ. I ZB 45/05 verzeichnen. Hierin bestätigte der BGH, die in Fachkreisen und in der Presse gemein hin als sog. "Berliner Räumung" bezeichnete Teilvollstreckung eines Räumungstitels.
Unter dem Begriff "Berliner Räumung" versteht man die ursprünglich in Berlin durch uns und weitere auf dem Gebiet des Mietrechts spezialisierte Rechtsanwaltskollegen entwickelte und praktizierte zwangsweise Räumung einer Mietsache, bei der der Gerichtsvollzieher dem Vermieter die Wohnung wieder dadurch zur Verfügung stellt, indem er die zu räumende Wohnung lediglich zwangsweise öffnen lässt und den Vermieter durch einen Schließzylinderwechsel Besitz an der Mietsache verschafft.
Der Entscheidung des Bundesgerichtshofes lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Aufgrund eines Urteils des AG Neukölln wurden die Mieter unseres Mandanten verurteilt, ihre Wohnung zu räumen und geräumt an unseren Mandanten herauszugeben. Als die Mieter die Wohnung dem entgegen nicht zurückgaben, erteilten wir der Gerichtsvollzieherin den Auftrag zur (isolierten) Herausgabevollstreckung. Dabei wiesen wir ausdrücklich darauf hin, dass an sämtlichen in der Wohnung befindlichen Gegenständen der Mieter das gesetzliche Vermieterpfandrecht geltend gemacht und dem Abtransport widersprochen wird.
Wie bis dahin üblich, machte die Gerichtsvollzieherin die Ausführung des Auftrages von der Zahlung eines Vorschusses für den Abtransport der in der Wohnung befindlichen Gegenstände abhängig. Selbst unter Berücksichtigung des Vermieterpfandrechts bezifferte die Gerichtsvollzieher die Kosten für den Abtransport derjenigen Gegenstände, die wegen der Unpfändbarkeit nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, mit einem Betrag von 3.000,- Euro. Sowohl die darauf eingelegte Erinnerung wie auch sofortige Beschwerde wurden vom AG Neukölln und der 81. Kammer des Landgerichts Berlin zurückgewiesen. Mit Rücksicht auf die grundsätzliche Bedeutung der Angelegenheit ließ die 81. Kammer des Landgerichts Berlin jedoch Rechtsmittel zu, weshalb unser Mandant auf unser Anraten Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof erhob. Der Bundesgerichtshof gab uns Recht und die Gerichtsvollzieherin wurde angewiesen, die Vollstreckung der Herausgabe der Wohnung nicht von der Zahlung des für den Abtransport geltend gemachten Kostenvorschusses abhängig zu machen.
Der BGH hat damit entschieden, dass Vermieter als Gläubiger eines Räumungsanspruches die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO grundsätzlich auf die Herausgabe der Wohnung beschränken können, wenn an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird. Auch wenn in einem solchen Fall zwischen den Parteien des Zwangsvollstreckungsverfahrens Streit darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen. Als Vollstreckungsorgan ist der Gerichtsvollzieher grundsätzlich nicht zuständig, materiell-rechtliche Ansprüche der Parteien im Rahmen der Zwangsvollstreckung zu klären. Dies gilt auch für die Frage, ob ein Gegenstand wegen Unpfändbarkeit nach § 562 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegt. Über diesen Streit der Parteien haben die Gerichte und nicht etwa der Gerichtsvollzieher zu entscheiden. Der Mieter ist auch nicht in seinen schutzwürdigen Belangen verletzt. Auf sein Verlangen hin sind die nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände herauszugeben. Diesen Herausgabeanspruch kann er gegen den Vermieter klageweise und zur einstweiligen Regelung der Besitzverhältnisse sogar im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes nach §§ 935 ff. ZPO durchsetzen. Eine weitere Schutzmöglichkeit zu Gunsten des Mieters ist darüber hinaus, dass der Gerichtsvollzieher gemäß § 765a Abs. 2 ZPO die auf die Herausgabe der Wohnung beschränkte Zwangsvollstreckung für die Dauer einer Woche aufschieben kann, wenn der Schuldner glaubhaft macht, dass die Vollstreckungsmaßnahme gemäß § 765a Abs. 1 Satz 1 ZPO mit den guten Sitten nicht vereinbar ist und die rechtzeitige Anrufung des Vollstreckungsgerichts nicht möglich war.
Für die Praxis bedeutet die Entscheidung des Bundesgerichtshofes eine einfachere - weil kostengünstigere - Räumungsmöglichkeit für den Vermieter. Im Falle der Geltendmachung eines umfassenden Vermieterpfandrechtes ist die Räumungsvollstreckung damit nicht (mehr) von den teilweise hohen Kostenvorschüssen für den Abtransport der in der Wohnung befindlichen Sachen abhängig.
Im Vergleich zur bisherigen Art der Wohnungsräumung, bei der durchschnittliche Räumungskosten in Höhe von etwa 5.000,- Euro anfallen, betragen die Kosten für die vorgenannte Art der Räumung lediglich nur etwa 250,- Euro.
Einen Aufsatz von Rechtsanwalt Ulf Tilo Kellner finden Sie hierzu in Grundeigentum 2006, Seite 95.
